Co robić, gdy zalejesz sąsiadowi mieszkanie? Czy to zawsze twoja wina?

Zalałem sąsiadowi mieszkanie… Kto winny? Piony czy poziomy?

W każdym mieszkaniu instalacja wodna składa się z pionów i poziomów. Poziomy „biegną” w obrębie naszej własności i kończą się na zaworach odcinających ciepłą i zimną wodę. Tam zaczynają się właśnie piony, które należą już teoretycznie do właściciela/zarządcy budynku. Teoretycznie, bo w praktyce wcale nie jest łatwo to rozgraniczyć. Nie ma jednoznacznej wykładni, za co odpowiada zarządca budynku, a za co… jego mieszkańcy. Ustalenie winnego zalania może być więc dość skomplikowane.

Wina po stronie zarządcy budynku?

Najczęściej w bloku to przede wszystkim mieszkańcy mają wpływ na stan techniczny budynku. Jeżeli nie zapewnią np. odpowiedniego finansowania remontów, to wspólnota może przyczynić się do zalania na skutek pęknięcia skorodowanej rury. Oczywiście, to zwykle zarząd wspólnoty podejmuje decyzję o wyborze firmy budowlanej i podpisuje kontrakt. Zarządca zbiera oferty, ale takie kluczowe decyzje podejmuje na podstawie uchwały przegłosowanej przez wszystkich członków wspólnoty. Może zdarzyć się, że rura pęknie na skutek błędu wykonawcy. Wtedy odpowiedzialność leży po stronie firmy, która wykonywała roboty lub osoby, która nadzorowała prace budowlane lub remontowe.

Możemy dla uproszczenia przyjąć, że jeśli zalanie spowodowane jest samoistnym pęknięciem pionu, odpowiedzialność za to z dużym prawdopodobieństwem ponosi zarządca budynku. A przynajmniej od niego należy zacząć poszukiwania winnego.

Podobnie będzie, gdy do zalania dojdzie na skutek np. przeciekającego w bloku dachu, który spowoduje zalanie u ciebie, a w następnej kolejności u sąsiada. Poszukiwania winnego warto zacząć od osoby odpowiedzialnej za naprawy i konserwację wspólnych części budynku, czyli jego zarządcy.

Wina po twojej stronie

To ty ponosisz winę, jeśli zalanie spowodowane jest pęknięciem poziomu, czyli rury biegnącej w obrębie twojej własności.
Twój sąsiad ma prawo domagać się odszkodowania, gdy zalanie będzie spowodowane:

• przelaniem wody np. w wannie
• wyciekiem wody z pralki spowodowanym np. uszkodzeniem wężyka
• stłuczeniem akwarium
• długotrwałym przeciekaniem prysznica lub toalety
• niezamknięciem lub nieszczelnością okien/balkonu/tarasu podczas opadów atmosferycznych, które spowodują zalanie u ciebie, a w konsekwencji u sąsiada.

W dwóch ostatnich przypadkach ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, jeśli do wymienionych sytuacji dojdzie z powodu twojego zaniedbania. Czyli wiedziałeś, że cieknie, ale nic z tym nie zrobiłeś. Jeśli jednak wyciekanie prysznica czy toalety lub nieszczelność okna były niewidoczne dla właściciela, ubezpieczyciel powinien pokryć koszty odszkodowania.

A gdy uszkodzisz rurę w pionie, czyli teoretycznie w tej części, za którą odpowiada zarządca? Na przykład, w trakcie remontu, twoja ekipa wiercąc w ścianie uszkodzi rury. Wtedy to ty ponosisz za takie uszkodzenie pełną odpowiedzialność.

Bez względu na to, jak oczywista wydaje się sytuacja, zakład ubezpieczeń zawsze ma obowiązek ustalić, kto odpowiada za spowodowanie szkody.

Zalałem sąsiadowi mieszkanie – poszukiwanie przyczyny zalania

Jak już zdążyłeś się zorientować, poszukiwanie winnego może być dość skomplikowane. Komplikuje się jeszcze bardziej, gdy przyczyna zalania nie jest widoczna i trzeba kuć ściany. Gresu czy kafelków nie da się wtedy uratować. Może się okazać, że kucie ścian odbędzie się we wszystkich mieszkaniach w pionie. Na szczęście ubezpieczyciele oferują polisy, które pokrywają koszty poszukiwania przyczyny zalania. Zabezpiecz się koniecznie na taką ewentualność.

Kto płaci za szkodę?

Istnieje kilka scenariuszy. Osoba poszkodowana może zwrócić się bezpośrednio do sprawcy szkody lub do ubezpieczyciela sprawcy. Może też zgłosić zalanie swojemu ubezpieczycielowi, który najpierw wypłaci odszkodowanie, a następnie zwróci się do sprawcy z regresem, czyli poprosi sprawcę lub ubezpieczyciela sprawcy o z zwrot kosztów.

Jeżeli sprawca nie ma polisy, wtedy płaci z własnej kieszeni poszkodowanemu, albo zakładowi ubezpieczeń, który wypłacił odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia. Dlatego przydaje się ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które chroni cię, gdy to ty spowodujesz zalanie!

Zarządcy budynków z reguły takie polisy mają, więc nie powinno być kłopotu, jeśli to administracja odpowiada za zalanie. Podobnie, ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej mają firmy remontowe. Warto, by wspólnota lub jej zarząd wybierał właśnie takich, godnych zaufania, partnerów.

Kto zgłasza szkodę?

Szkodę zgłasza poszkodowany. I to on musi wówczas udowodnić, że do powstania szkody doszło z twojej winy.
Jednak jeśli masz polisę, wraz z OC w życiu prywatnym, sam możesz zgłosić szkodę. Ubezpieczyciel pokryje koszty remontu u ciebie, ale też wypłaci odszkodowanie sąsiadowi, który z twojej winy poniósł straty. Chyba że do zalania doprowadziła twoja niefrasobliwość, jak już wyżej pisaliśmy.

Termin zgłoszenia zależy od ubezpieczyciela, ale zwykle nie przekracza kilku dni. Sprawdź to koniecznie w ogólnych warunkach ubezpieczenia. Ubezpieczyciel wysyła rzeczoznawcę, który określa wysokość szkody. Często, w przypadku drobnych szkód wynikających z zalania, zakłady ubezpieczeń opierają się też na oświadczeniach i kosztorysach dostarczonych przez poszkodowanych.
Jeśli ani ty ani twój sąsiad nie macie polisy, musicie sami ustalić, jaki jest zakres szkód i wyliczyć związane z tym koszty, które będziesz musiał ponieść z własnej kieszeni.